Аналитика рынка участков без подряда по Симферопольскому шоссе

Малоэтажный рынок в Московском регионе развивался неравномерно. Исторически непопулярными считались юго-восточные направления, к которым и относится Симферопольское шоссе. Первые домовладения здесь были выведены на продажу с 2-3-летним опозданием: за период с 2000 по 2004 год на рынок вышло только 60 землевладений. Но уже с 2005 года началось активное и стабильное развитие рынка, позволившее уже в 2009 году вывести трассу в лидеры по объему продаж вцелом и земельным участкам в частности.

В развитии рынка коттеджных поселков традиционно выделяют 2 этапа - до и после мирового финансового кризиса 2008 года, и сегмент участков без подряда на Симферопольском шоссе не стал исключением. До 2008 года развитие было постепенным и равномерным – с каждым годом количество выводимых на продажу новых участков без подряда увеличивалось и достигло 1727 единиц в 2008 году. В последующем 2009 году зафиксирован рекордный скачок предложения: на рынок вышло в 4 раза больше участков (7248 ед.). Так в 2011 г. объем выведенных участков без подряда составляет 3982 ед.

Таблица 1. Ежегодный объем нового предложения, выведенный на первичный рынок коттеджных поселков по Симферопольскому шоссе

Основным продуктом реализации здесь являются одноформатные поселки, создаваемые только под участки без подряда – 20 479 участков из общего объема предложения. Вариант одноформатных поселков является наиболее удобным для проектирования, мультиформатные поселки  требует особого внимания относительно коммуникаций, также возникает неудобство с разновременной застройкой участков – страдает общий вид поселка, строительные работы затягиваются.

Ценовая политика девелоперов коттеджных поселков с участками без подряда отличалась ежегодными скачками. Пиковое значение в 12 000 долларов было достигнуто в 2006 году, тогда как наименьшая цена зафиксирована в 1 полугодии 2012 года. Заметное снижение произошло также в 2004 году – на рынок не было выведено ни одного проекта, а наиболее ликвидные дорогие участки в существующем поселке уже были проданы.

До 2009 года средняя площадь земельного участка колеблется вокруг отметки 21 сот. с одним провалом до 10 сот в 2006 году, тогда как начиная с 2009 года заметно стабильное уменьшение размеров участков, выставленных на продажу: в 1 кв. 2012 года значение показателя минимальное – 13,4 сот. Максимальная площадь участка зафиксирована в 2008 году – 23,1 сот.

Таблица 2. Стоимостная оценка развития рынка участков без подряда

Тенденция снижения стоимости и площади участка, прежде всего, связана с адаптации предложения к изменившемуся спросу, причиной которого стало снижение покупательной способности населения, ввиду настигшего кризиса. Кроме того, по мере развития рынка происходило снижение статуса загородной недвижимости, что в свою очередь вело к уменьшению площади востребованных участков. В начале 2000-х годов покупка загородной недвижимости являлась привилегией высшего класса, в чилу чего приобретались участки значительных размеров, в настоящее время позволить купить землю для дачного участка в Подмосковье может более широкий круг лиц, что заставляет девелоперов корректировать предложение в соответствии с текущим спросом.

По удаленности поселков линия тренда развивается спокойно: в 2008 году удаленность поселков выведенных на рынок резко возросла до 88 км, что однако не оказало большого влияния на общую ситуацию на рынке. Наиболее существенный скачок произошел в 2006 году – текущее состояния с 37 км в 2005 году поднялся до 58 км в 2006 году, что послужило тому, что динамика общей накопительной кривой также довольно значительно поднялась – с 33 км в 2005 году до 52 км в 2006 г. Во все остальные периоды новые поселки ежегодно выходили на все большем удалении от Москвы – наибольшее значение показателя достигнуто в 2011 году – 76 км в среднем от МКАД (в 3,5 раза дальше нежели в 2003 году).

Симферопольское направление застроено поселками с участками без подряда на всем протяжении шоссе – от 9 до 124 км. На протяжении всей истории существования рынка организованных коттеджных поселков, активно развивали и ближние, и дальние земли. Наиболее отдаленным поселком является выведенное в 2010 году «Заречье», самый близкий поселок «Борисовка» - 9 км от Москвы. Значительная удаленность многих поселков позволяет трассе удерживать лидерство в ценовой борьбе за покупателя.

Динамика реализации участков без подряда на южном направлении положительная. До кризиса 2008 года продажи росли умеренными темпами, а после подскочили в три раза: в 2008 году количество проданных участков – 530 ед., а уже в 2009 г. – 1600 ед. Максимальный объем продаж был зафиксирован в 2011 году и составил 4 820 ед. Спрос на участки без подряда продолжает расти.

Таблица 3. Объем продаж участков без подряда

Всего за 9 лет существования рынка было реализовано 12 366 земельных участков без подряда на строительство.

На данный момент представлены к продаже 7 444 участка в 84 поселках.

Таблица 4. Предложение в продаже на 1 квартал 2012 года

Рынок участков без подряда на Симферопольском шоссе начал развиваться позднее некоторых других трасс, рос умеренными темпами, без резких скачков, однако, мировой финансовый кризис повлиял на его состояние, как и в целом на сферу загородной недвижимости – участки без подряда вышли на лидирующие позиции по объему продаж, текущий спрос переориентировался на этот продукт, так как в условиях финансовой недостаточности он был наиболее доступным для покупателя – повышенный спрос спровоцировал резкий и значительный рост предложения. Несмотря на то, что первая волна кризиса миновала, участки без подряда постоянно покупаются и не снижают темпы продаж. В преддверии ожидаемой новой волны кризиса наблюдается общая тенденция к снижению как стоимости, так и средней площади участков.  

Таблица 5. Поселки, выведенные на рынок