Аналитика рынка участков без подряда по Калужскому шоссе

На рынок загородной недвижимости Московского региона большое влияние оказал мировой финансовый кризис 2008 года. Рынок участков без подряда на Калужском направлении не стал исключением.
Если до 2008 года ежегодный выход участков на рынок увеличивался по мере развития сегмента вплоть до 1727 ед. в 2008 году, уже в 2009 году произошел значительный рост (в 3 раза) количества участков, выведенных на рынок, - до 6898 ед. Но вопреки развитию большинства других направлений, в последующие годы ежегодное количество новых участков снижается. Причин уменьшения темпов вывода новых участков на рынок несколько, в частности – пресыщение предложения в 2009 году, рынку потребовалось время на поглощение столь масштабного объема. С другой стороны, популярность трассы, невысокая плотность застройки и активное развитие ближней зоны позволили девелоперам быстрее адаптироваться и не концентрироваться исключительно на эконом сегменте.

Объем участков, выведенных за период существования рынка по Калужскому направлению, составляет – 22 389 ед. в 149 поселках, из которых 83% было выведено за последние 3,5 года.
Показатель средней стоимости сотки существенно колеблется с 2003 по 2007 гг., что говорит о неразвитости рынка в тот период и способность повлиять на сегмент нескольких вышедших в другой ценовой категории участков. Наибольшая стоимость 1 сотки участка без подряда на Калужском шоссе была зафиксирована в 2005 году – 28 000 долл., а наименьшая цена составляет 7 400 долл. в 2006 году.
Установившийся в 2007-2008 гг. баланс стоимости на уровне 19 000 долл. за 1 сотку сменяется в 2009 году спадом до 10 990 долл. Дальнейший ежегодный рост цен также не типичен для большинства других трасс, наблюдающих в последние годы только снижение ценовой политики девелоперов ввиду высокой конкуренции и ожидания новой волны финансового кризиса. Такая тенденция роста в частности вызвана уровнем предлагаемых объектов – близкое к городу расположение, наличие собственной инфраструктуры и коммуникаций в поселке.

На Калужском направлении, в сравнении с другими трассами, к продаже предлагаются необычно большие по площади участки. В 2005 году средняя площадь участков в продаже составляет 48 соток, тогда как на рынке по другим трассам этот показатель едва ли превышает 30 соток. Общая динамика также неоднозначна. В посткризисный период идет стабильное снижение площадей и в 2011 году достигает наименьшего показателя 13,6 соток, но 1 квартал 2012 года вопреки тенденции показывает значительный рост площади – 26 соток.

Все представленные поселки с участками без подряда располагаются в среднем не далее 70 км от города. Быстрое увеличение показателя среднего расстояния от МКАД до поселка наблюдается с 2004 по 2007 гг. – период, когда рынок участков без подряда развивался естественным путем посредством увеличения популярности объекта, а не снижения платежеспособности покупателей. По общему накопленному итогу уже после 2007 года происходит спад значения параметра, иначе говоря, приближение объектов к городу – по всем находящимся на рынке поселкам среднее значение колеблется около 37 км.

Наиболее удаленный поселок «Грачевка» на 81 км от МКАД, тогда как самый близкий располагается в 3,5 км «Николин Парк». Общая ситуация по удаленности поселков не типична, так как стандартно девелоперы уходят дальше от Москвы для того, чтобы наиболее быстро реализовывать объекты посредством формирования соответствующей стоимости. На Калужском шоссе участки наоборот только приближаются к городу.

Максимальный объем был зафиксирован в 2011 году и составляет 797 ед., тогда как, например, на Симферопольском шоссе, наиболее популярном в данном сегменте, объем продаж в том же 2011 составляет 4 820 ед., на Новорижском – 2 249 ед. Фактический рост популярности участков без подряда на Калужском шоссе прослеживается  на всем протяжении существования рынка, единственное падение спроса произошло в 2008 году: с 324 ед. (2007 г.) до 98 ед. 

Объем проданных за 9 лет участков составил 2 504 ед., при общем объеме предложения 22 389 ед.
На Калужском шоссе сложилась нестандартная ситуация для рынка участков без подряда: большой объем предложения и низкий спрос. Несмотря на общую тенденцию роста популярности объектов, абсолютные значения ниже в среднем по рынку, чем на других трассах. Нестандартна ситуация и по удаленности поселков – тогда как девелоперы других районов стремятся снизить стоимость, с каждым годом располагая участки все дальше от Москвы, на Калужском направлении участи становятся все ближе, а цены выше. Безусловно, в дальнейшем спрос продолжит свой рост, однако, значительных взлетов ждать не приходится, но вероятно снижение предложения восстановит сложившийся дисбаланс.