Несмотря на исключительные природные и инфраструктурные характеристики трассы, Дмитровское шоссе, входя в пятерку, по всем количественным показателям отстает от лидеров. Развитие непосредственно рынка участков без подряда началось достаточно поздно по сравнению с другими трассами – в 2004 году были выведены первые объекты (131 ед.).
Рассматривая развитие рынка загородной недвижимости в разрезе мирового финансового кризиса 2008 г., нельзя не отметить значительное влияние на рынок Дмитровского направления. До 2008 года участки без подряда были сопутствующим продуктом и их объемы были скромны: в 2008 году на рынок было выведено 259 земельных участков. В результате кризиса платежеспособность населения резко ухудшилась, и наибольшим спросом стали пользоваться наименее дорогие объекты, коими на рынке малоэтажной недвижимости являются участки без подряда. После 2008 года наблюдается резкий взлет предложения – уже в 2009 году на продажу было выставлено 1 150 участков. Пиковая точка была достигнута в 2010 году – 1 315 ед. В дальнейшем ожидается еще больший рост предложения: только в первом квартале 2012 года выведен 621 участок, что составляет 52% к предыдущему году.
Таблица 1. Ежегодный объем нового предложения, выведенный на первичный рынок коттеджных поселков по Дмитровскому шоссе
Период |
Участки без подряда, шт. |
Коттеджные поселки с участками без подряда, шт. |
||
Поселки с участками б/п |
Мультиформатные поселки |
Поселки с участками б/п |
Мультиформатные поселки |
|
2000 г. |
- |
- |
- |
- |
2001 г. |
- |
- |
- |
- |
2002 г. |
- |
- |
- |
- |
2003 г. |
- |
- |
- |
- |
2004 г. |
131 |
- |
1 |
- |
2005 г. |
81 |
67 |
2 |
1 |
2006 г. |
- |
10 |
- |
1 |
2007 г. |
- |
231 |
- |
5 |
2008 г. |
46 |
213 |
1 |
4 |
2009 г. |
750 |
400 |
5 |
4 |
2010 г. |
1315 |
- |
11 |
- |
2011 г. |
1174 |
- |
11 |
- |
1 кв. 2012 г. |
599 |
22 |
3 |
1 |
Итого |
5039 |
50 |
Наибольшее количество объектов представлено в одноформатных поселках участков без подряда. Всего за 8,5 лет существования рынка было выведено 5 039 участков в 50 поселках разного формата.
По стоимостному компоненту также наблюдается зависимость от финансового кризиса в стране. В первые годы – 2004 – 2006 гг. – цены постепенно снижались, одним из факторов чего является небольшая популярность данного вида недвижимости на тот момент. Резкий скачок цен произошел в 2007 году – после 7 100 долл. за 1 сотку в 2006 г., сразу произошел переход к 14 000 долл., что вызвано отчасти тем, что рынок поднялся на новый уровень предложив к продаже большее количество поселков, таким образом, был обозначен новый виток развития сегмента. После наступления кризиса в 2008 году стоимость 1 сотки земельного участка ежегодно вплоть до настоящего момента снижалась примерно на 20%. В преддверии ожидаемой новой волны финансового кризиса, повышение цен маловероятно.
Площади земельных участков с течением времени изменялись, но без резких скачков, за исключением 2005 года, когда средняя площадь участка без подряда составила 21,5 сот., а годом ранее этот показатель был более чем в 2 раза выше, что, вероятно, было отголоском былого статуса загородных земель. Далее с каждым годом средняя площадь участков уменьшалась примерно на 1 сотку и лишь кризисная волна заставила девелоперов урезать площадь до 13 соток в 2010 году, по сравнению с 18 сот. в 2009 г. Общая тенденция к уменьшению площади участка продолжается.
Таблица 2. Стоимостная оценка развития рынка участков без подряда
Период |
Стоимость 1 сот., долл. |
Стоимость земельного участка, долл. |
Средняя площадь земельного участка, соток |
2000 г. |
- |
- |
- |
2001 г. |
- |
- |
- |
2002 г. |
- |
- |
- |
2003 г. |
- |
- |
- |
2004 г. |
10 000 |
470 000 |
47,0 |
2005 г. |
9 450 |
203 175 |
21,5 |
2006 г. |
7 100 |
142 000 |
20,0 |
2007 г. |
14 000 |
294 000 |
21,0 |
2008 г. |
13 900 |
265 490 |
19,1 |
2009 г. |
11 660 |
209 880 |
18,0 |
2010 г. |
9 084 |
118 092 |
13,0 |
2011 г. |
7 000 |
97 300 |
13,9 |
1 кв. 2012 г. |
3 914 |
52 448 |
13,4 |
Схожая ситуация наблюдается и при анализе удаленности поселков от города: динамика накопленного итога растет умеренно и постепенно, достигая лишь 49 км в 2012 году. События 2008 года хоть и сказываются, однако, не столь значительно – средний текущий показатель с 34 км в 2008 г. вырастает лишь до 49 км в 2009 г. и достигает максимального значения в 67 км в 2011 г.
Максимально удаленным является поселок «Карповское», выведенный в 2011 году и располагающийся на расстоянии 200 км от города. Учитывая, что средний показатель удаленности в том же году составляет 67 км, понятно, что такое расположение единично для локлаьного рынка. Во все остальные годы средняя удаленность вновь выводимых поселков не превышает 63 км, за исключением поселка «Дачники», который был выведен в 2009 году и расположился на расстоянии 119 км от Москвы.
Ситуация со спросом фактически зеркально отражает существующее предложение. До 2008 года продажи медленно и равномерно увеличивались, но в посткризисные годы продажи резко пошли вверх: от 46 ед. в 2008 году до 220 ед. в 2009 г. Наибольший объем продаж был отмечен в 2010 году и составил 682 участка. Далее наметился спад - в 2011 г. было проведено менее 500 сделок.
Таблица 3. Объем продаж участков без подряда
Период |
Количество проданных участков, шт. |
2002 г. |
0 |
2003 г. |
0 |
2004 г. |
23 |
2005 г. |
23 |
2006 г. |
52 |
2007 г. |
62 |
2008 г. |
46 |
2009 г. |
220 |
2010 г. |
682 |
2011 г. |
498 |
Итого |
1 606 |
Общая популярность участков без подряда на данном направлении невелика: за 8 лет было реализовано 1 606 участков из выведенных на продажу 5 039.
Дмитровское направление, как и все остальные трассы, безусловно, подверглось изменениям в связи с финансовым кризисом 2008 года, однако, если на других направлениях это подтолкнуло развитие участков без подряда и далее линия тренда их развития пошла вверх, то на Дмитровском шоссе популярность этих объектов постепенно снижается по мере того как население увеличивает свою платежеспособность. Сложно давать прогнозы накануне ожидаемой второй волны мирового финансового кризиса, но совершенно точно существующие проекты останутся востребованными.
Таблица 5. Поселки, выведенные на рынок
Название |
Шоссе |
Расстояние от МКАД |
2004 |
||
Аврора (Ватервиль) |
Дмитровское |
18 |
2005 |
||
Андрейково |
Дмитровское |
43 |
Альпийская долина |
Дмитровское |
49 |
Nemo |
Дмитровское |
26 |
2006 |
||
Австрийский Дворик |
Дмитровское |
38 |
2007 |
||
Акватория (Аква Вилла) |
Дмитровское |
43 |
Дмитровка Village |
Дмитровское |
55 |
Лесная сказка |
Дмитровское |
28 |
Лесная усадьба |
Дмитровское |
32 |
Водолей |
Дмитровское |
58 |
Митькина слобода |
Дмитровское |
65 |
2008 |
||
Лесной парк |
Дмитровское |
39 |
Ново-луговая |
Дмитровское |
17 |
Александровская слобода |
Дмитровское |
45 |
Андрейково Лесное |
Дмитровское |
43 |
Forest Park |
Дмитровское |
28 |
2009 |
||
Аугсбург (Ульянки) |
Дмитровское |
43 |
Дачники |
Дмитровское |
119 |
Смартвилль Дмитровка |
Дмитровское |
43 |
Лесная поляна |
Дмитровское |
43 |
Яхромские дачи |
Дмитровское |
45 |
Свистуха |
Дмитровское (Рогачевское) |
39 |
Морозовские усадьбы (Дмитровские Полянки) |
Дмитровское |
40 |
Яхромские дачи-2,3 |
Дмитровское |
45 |
АдмиралЪ (Икшинское) |
Дмитровское |
25 |
2010 |
||
Просторы |
Дмитровское |
50 |
Аксаково |
Дмитровское |
18 |
Бестужево |
Дмитровское |
45 |
Васнецово |
Дмитровское |
54 |
Мелихово Лесное |
Дмитровское |
44 |
Лесной островок |
Дмитровское |
41 |
Aqua Forest |
Дмитровское |
38 |
SportVille Дмитровка (Спортвилль Дмитровка) |
Дмитровское |
45 |
Зеленые дали |
Дмитровское (Рогачевское) |
47 |
Яхромские зори |
Дмитровское |
47 |
Сергейково |
Дмитровское |
55 |
2011 |
||
Forest Village (Ветерок) |
Дмитровское |
48 |
РЕВЯКИНО |
Дмитровское |
55 |
Сурмино-3 |
Дмитровское |
47 |
Новая Дача |
Дмитровское |
40 |
Водопад |
Дмитровское |
53 |
Мишкин лес |
Дмитровское |
41 |
Пески |
Дмитровское |
36 |
Green Village |
Дмитровское |
48 |
Карповское |
Дмитровское |
200 |
Прибрежный |
Дмитровское |
120 |
Лесной родник |
Дмитровское |
51 |
2012 |
||
Маринино |
Дмитровское |
63 |
Дмитроград |
Дмитровское |
60 |
Беклемишево |
Дмитровское |
45 |
Парк Хаус |
Дмитровское |
43 |
Проверить аттестат |